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【固定金利vs変動金利】どっちがお得?2つの違いや選ぶポイントを徹底解説!

住宅ローン
この記事を書いた人
Ryota Nakanishi

当ブログの管理人。静岡在住。宅建士・FP
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーの資格を保有。
高校卒業後、アパレル販売員から不動産業界へ。
賃貸仲介や賃貸管理などの仕事を約4年経験。
不動産会社員時代の経験や、資格で得た知識を活かして不動産やお金について情報発信をしています。不動産メディア『任意売却ラボ』を運営
不動産のご相談、ライティングや記事の監修などもしてますので、お気軽にお問い合わせくださいませ。
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固定金利と変動金利ってどう違うの?選ぶポイントやコツがあれば知りたいな。

住宅ローンを組む際、金利は非常に重要な判断材料ですが、しっかり把握してローンを組んでいる人の方が少ないのが現状です。

本記事では、固定金利と変動金利の違いだけではなく、選ぶ際のポイントについても解説していきます。

固定金利と変動金利の違いをひと通り理解しておくことで、よりあなたに合った住宅ローンを組むことができるようになります。

記事を読めば、固定金利と変動金利の基礎知識をひと通り得ることがでるよー!

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変動金利と固定金利の違い

変動金利と固定金利の違い

ここでは、固定金利と変動金利の金利の決まり方、それぞれの特徴とメリット・デメリットについて解説していきます。

金利の決まり方

固定金利と変動金利の金利の決まり方は下記の通りです。

  • 変動金利・・・半年型の場合、「短期プライムレート」に基づいて決定されます。
  • 固定金利・・・長期金利に基づいて決定されます。

※短期プライム・・・銀行が融資に問題がないと判断した信用力の高い企業に融資をする際に適用される金利(期間1年以内)に基づいて決定されます。日銀の政策金利にほぼ連動しています。

一般的には、金利が上昇していく過程では、長期金利が先行して上昇し、政策金利は遅れる傾向にあります。

下記のグラフを見ると、連動しているのがわかります。

引用:新生銀行公式ホームページ

ただし、金融機関によっては住宅ローン金利を独自に決定し、市場動向に連動しないものもあるので、金融機関ごとに確認しておくことが必要です。

固定金利の特徴

固定金利は、商品によって金利が固定される期間は違いますが、その期間内は金利水準がどれだけ上昇しても、返済額は変わりません。

固定金利選択型は、3年、5年、10年などがあります。こういった金利選択型の場合、固定金利期間が終わったら次の金利タイプを選択します。もちろん、引き続き固定金利を選択することもできます。

固定金利のメリット
  • 金利が固定されている安心感がある
  • 返済額が変わらないので収支計画が立てやすい

固定金利デメリット
  • 変動金利より金利が高めに設定されている
  • 今後低金利で推移すれば変動金利より返済額は多くなる

変動金利の特徴

変動金利は、一般的に半年ごとに金利が見直され、金利の増減に比例して返済額も変動します。ただ、金利が見直されるのは半年ごとですが、更新は5年に1度であるため、返済額アップに対しての準備期間はあります。

また、返済額は前回の125%までしか上がりません。ただし、125%をオーバーした分は、免除されるわけではなく、次の更新時に繰り越されるだけなので注意しましょう。

変動金利のメリット
  • とにかく金利が安い
  • 金利が上昇しなければ総返済額も抑えられる
変動金利のデメリット
  • 将来金利が上昇するリスクがある
  • 金利が上昇すれば返済額も上がり、返済が苦しくなる

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固定金利、変動金利の金利の推移と利用状況

引用:独立行政法人 住宅金融支援機構 民間住宅ローン利用者の実態調査

上記のグラフは、金利タイプ別の利用状況と長短金利の推移を表したものです。このグラフを読むことによって、固定金利と変動金利を選ぶ際の参考にもなります。

具体的に解説していきます。

金利の推移

日本銀行が「マイナス金利政策」を続けていて、低金利が常態化しています。「住宅ローンが史上かつてないほどの低金利」と言われていますが、いままでの金利と比べてどのくらい安くなっているのでしょうか。

上記のグラフを見てみると、過去10年で長期金利は2%を超えたことがない低水準で推移しています。政策金利も0.1%とほぼ0に近い水準です。金融機関によって、表面金利は異なりますが、中には0.5%台と非常に低い金利の金融機関があります。

さらに、具体的な金利の推移についての解説は、別記事でも解説してますので、興味がある方は是非ご覧下さい。
住宅ローンの金利推移を徹底解説!今後はどうなる? 

利用状況

グラフを見ると、固定金利をすべて含めた利用者数の方が、変動金利の利用者数の方がわかります。どれか一つに偏っていないのは、「金利動向」や「個人の経済状況」が違うからで、「金利が安いからとにかく変動金利」とすぐに決めていいものではありません。

固定金利と変動金利を選ぶポイント

固定金利と変動金利を選ぶポイント

固定金利と変動金利はどちらを選べばいいのでしょうか?

結論からいうと、「人によって条件が異なるので、人それぞれ」というのが答えになります。どちらを選ぶかは人によりますが、選ぶために把握しておきたいポイントや注意点はありますので、その点を解説していきます。

金利上昇のリスクを考える

固定金利か変動金利を選ぶ際に、金利は考えなければならない最重要事項です。

前述の通り金利の低金利化が進んでいて、特に、変動金利の下げ幅は大きく、多くの人が変動金利タイプを選ぶようになっています。ただ、変動金利を選んでいる人のほとんどが、「金利が安いから」「取引先の不動産会社や金融機関に勧められたから」というだけの理由であることが多いのが現状です。

このように他社の判断で決めることは、将来に対するリスクでしかなく、金利のリスクをきちんと把握した上で選んで行く必要があります。

現在の店頭金利が2.5%前後であるのに対し、過去32年の平均金利は4%です。つまり、長期的には1.5%程度、金利上昇する可能性は現実にありえるのです。「金利が上がったタイミングで固定金利に変更すればいいや」と思っても、都合良く変更できる保証はありません。金融機関がなにかしれの制限を設ける可能性がありますからね。

現在は金利上昇の流れではないものの、上がる可能性がある以上は、そうなった時にどう対応するか考えておく必要があるのです。

金利上昇時の対処法は金融機関によって違いますし、細かい計算も含めて、いくつかの金融機関に見積もりしてみましょう。

返済プランを考える

住宅ローンを組む際、返済プランをしっかり考えなければ、なにかしらの「イレギュラー」が合った時にどう対応していくかを想定しなければなりません。

イレギュラー・・・転職、離婚、倒産、病気、怪我など。

こういったイレギュラーは保険で賄うことができますが、一番のリスクは、家計の状況が苦しくなった時であり、そうならないためにも金利をはじめとする返済プランをしっかり立てておく必要があります。

住宅ローンを組む際は、返済比率が非常に重要なポイントになります。返済比率は、年収に対する年間返済額の割合になるのですが、返済比率が高くなるほど、返済が厳しくなります。

住宅ローンを組む時、知識がない人は不動産や金融機関の営業マンの言う通りにしがちです。特に変動金利は金利は金利が安く、総返済額が固定金利より安くなる可能性があるので、それを理由に、「変動金利なので、年収比率が少し高くなっても大丈夫です」と少しでも高い物件で住宅ローンを組ませようとする営業マンもいるので注意が必要です。

そして、変動金利の場合は金利が急上昇した時に返済比率が高い人が対応するのは非常に困難です。あらかじめまとまったお金がある場合は繰り上げ返済も可能ですが、「家計がカツカツ」という場合は、返済がかなり厳しくなっていく可能性が高いです。

こういった金利のリスクや返済比率を踏まえつつ固定金利か変動金利か選んでいきましょう。

お金持ちはあえて変動金利でローンを組む

ここでいうお金持ちは、「いつでも住宅ローンを一括返済できる」くらいの資産を持つ人のことを指します。「いつでも住宅ローンを一括できるなら最初から一括で買えばいいのに」と思いがちですが、お金持ちは住宅ローンの2つのメリットを利用するためにあえてローンを組むのです。

2つのメリットとは、「住宅ローン控除」と「低金利」です。

住宅ローン控除を利用すれば、10年間は毎年税金の還付がありますし、(細かい条件については割愛)低金利で利用すれば、その分の資金を別の金融商品にヘッジできるんですね。

特に変動金利は0.5%を切る商品もあるので、年利0.5%でローンを組み、年利4%前後のリターンになるといわれるインデックスに投資した方が、結果的にリターンがあるのです。

変動金利の上昇によって、リターンが見込めなくなったら、一括返済してしまえばいいだけなので、ほぼノーリスクなわけです。資本主義のチート行為ですね。

このことから、変動金利はお金持ちにとっては比較的メリットがありますが、資金力がない人にとってはリスクが大きいんですね・・・。こういった利用方法を知っておくと、自身が金利を選ぶ時の参考にもなります。

住宅ローンのリスクを把握しておきたい人へ

住宅ローンを組む上で把握しておきたい知識は金利以外にもあります。そういったリスクを把握しておきたい方はこちらの記事もどうぞ。

まとめ

最後に、本記事の内容をまとめつつ、僕からアドバイスをさせて頂きます。

アドバイス

  • 金利変動リスクが上がった時のことを考えて返済プランを立てましょう。
  • 金利だけではなく、『返済比率』も考えていきましょう。
  • 資金に余裕がなかったり、返済期間が長い・多いという場合は変動金利はおすすめしません。

固定金利か変動金利かというのは、プロの不動産営業マンや銀行員でも意見が分かれるものです。もちろん、借りる人の条件によって、どちらの金利がメリットになるかは大きく変わってくるので一概には言えません。いずれにしても、自身の今置かれている状況と金利を慎重に考えていくことが重要です。

金利だけではなく、家計の状況を含めて総合的に検討していきましょう。

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