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住宅ローン、転職はどう影響する?FPが徹底解説!

住宅ローン
この記事を書いた人
Ryota Nakanishi

当ブログの管理人。静岡在住。宅建士・FP
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーの資格を保有。
高校卒業後、アパレル販売員から不動産業界へ。
賃貸仲介や賃貸管理などの仕事を約4年経験。
不動産会社員時代の経験や、資格で得た知識を活かして不動産やお金について情報発信をしています。不動産メディア『任意売却ラボ』を運営
不動産のご相談、ライティングや記事の監修などもしてますので、お気軽にお問い合わせくださいませ。
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住宅ローンを組む前後に、転職を考えてる人もいるのではないでしょうか。

その際は、転職が住宅ローンを組むにあたって、どういった影響があるのか考えて行かなければなりません。

それは、住宅ローンの審査に関わってくるものの中には、「勤続年数」や「年収」があるからです。

  • 転職したばかりだけど、住宅ローンは組めるのか?
  • 住宅ローンの審査前、審査中、審査後のどこで転職すればいいのか?
  • 転職においてどういったことが住宅ローンに影響を与えるのか?

こういった悩みを持った方への内容となってます。

本記事を読み、転職のリスクやメリットを知っておくことで、より計画性をもって住宅ローンを組んでいけるようになります。

僕自身、何度か転職の経験があり、住宅ローンアドバイザーであるという立場から本記事を執筆することにしました。

住宅ローンについての基礎的な知識を身に付けておくだけでも、長期的にみれば非常にメリットがあるので、是非ご参考下さい。

住宅ローンは、転職直後は組みにくい

住宅ローンは、転職直後は組みにくい

住宅ローンは転職直後には組みにくいのが現状です。

ただ、あくまでも組みにくいということで、組めないわけではありません。

組みにくい理由を知ることで、住宅ローンを組む前に転職してもいいかの判断にもなります。

具体的にみていきましょう。

勤続年数が短い

住宅ローンの審査をする上で、「勤続年数」も審査の基準になってくるわけですが、一般的には2~3年前後の勤続年数が審査通過の目安になっています。

転職したばかりの場合、当然勤続年数は短くなり、上記の目安には届かないため、審査通過の可能性がグンと下がってしまいます。

転職によって年収は上がったとしても、勤続年数はゼロからなので、審査が通りやくなる保証はありません。

収入が不安定

転職したら、収入形態が変わるケースがあります。

ボーナスが減ったり、年俸制になるなど、給与形態は会社によりけりです。

そうなってくると、前職より収入が不安定になるケースもあります。

金融機関によっては、年収が上がったとしても、一定期間は様子をみるというところもあります。

転職した本人にとっていくら良い会社で、転職に成功したと思っていても、金融機関などの第三者から見れば、不安定に思われてしまうことは否定できません。

「どうしても転職する必要がある」という方は、転職後の住宅ローンを組むために、一度金融機関に相談してみましょう。

勤務状況は一つの目安

繰り返しになりますが、住宅ローンの審査は「年齢、勤務先、その他ローンの借入状況、物件」など総合的に判断されます。

勤続年数10年以上でも審査に通らないことがあれば、その逆に、転職したばかりでも通ることもあります。

年収、勤続年数など、単体ではなく、第三者から見てどうしたら評価を上げていくことができるか考えていくことが重要です。

転職直後でも住宅ローンに影響しない場合

ここまでの転職後の住宅ローンについての話で、

「じゃあ住宅ローンを組む前は転職できないじゃないか」と思う人もいるかもしれませんが、そうではないケースもあります。

それは、同じ業界への転職の場合です。

たとえば、不動産の場合は、

「不動産賃貸→不動産賃貸管理→不動産売買仲介」

といったような転職の仕方です。

同じ業界内での転職の場合、転職してもキャリアはいちからではなく、前職から継続されたものとして審査されることが多いです。

専門性が高かったり、一定以上の待遇が担保されるだろうと判断されるからです。

また、業界が違ったとしても同じ職種(営業なら営業、経理なら経理)の場合も比較的キャリアが継続していると判断されることもあります。

ともあれ、金融機関によって多少は審査基準が違ってくるので、そのことは覚えておきましょう。

住宅ローンの申し込みは転職後何カ月目から?

住宅ローンの申し込みは転職後何カ月目から?

転職後、年収が確定していない場合、実際の収入よりも低い金額で審査される可能性があります。

年収見込証明書があれば、審査の参考にあいてもらう可能性がおおいですが、それでも源泉徴収票に比べると正確ではありません。

また、給与明細を出す場合も、満額記載されていないとその金額を基準に審査が行われます。

ただ、収入に関しては、物件価格によっても審査基準が変わってきます。

目安としては、返済比率が20%以下なら安全圏といえるでしょう。

※返済比率とは、年収から年間返済額を割ったものです。
返済比率が低いほど、年収に対しての年間返済額が少なくなる。つまり、家計における住 宅ローンの負担が軽くなるので、滞納リスクも破産リスクも減ることになります。

ひとつ例をみてみましょう。

年収400万円の場合

400万×20%=80万円(年間返済額)

80万×35年ローン=2800万円(物件価格の目安)

上記のとおり、年収400万円の人なら35年ローンで3000万円前後の物件なら年収面においてはそこまで懸念する必要はないでしょう。

返済率や審査条件について自分の状況と照らし合わせて確認したい場合は、一度審査してみるのもおすすめです。

年収や勤続年数の申請の際に、虚偽の申告は厳禁です。
団信の健康告知もそうですが、もし発覚した場合は、金融機関から、住宅ローンの一括返済をせまられるなどのペナルティがありますし、悪質だと判断された場合は、詐欺として告発される可能性もあります。

転職前に住宅ローンを組むのは?

転職前に住宅ローンを組むのは?

転職前にローンを組む場合は、転職するよりは比較的に精神的に余裕をもって審査ができますが、メリット・デメリットを把握しておくことで、いま転職するべきか見極めることができます。

転職前に住宅ローンを組むメリット

融資を受けやすい

勤続年数が2~3年以上は、転職したばかりよりは融資が受けやすい状態です。

もちろん、物件価格から逆算した年収は最低でも必要ですが、不動産会社や金融機関も、ある程度そこは見越して審査を出すので、審査に落ちることはあまりないです。

毎年、そして将来的にどのくらいの年収になるか予測がつきやすいので、金融機関にとっては、滞納や自己破産リスクがないと判断してもらうことができます。

持ち家があれば転勤を避けられる

転勤がある企業の場合、基本的に独身から転勤の対象になることが多いです。

世帯持ち特に持ち家がある場合は、転勤が少なくなったり、されたとしても全額単身人による住宅補助があります。

転勤したくないという方は、住宅ローンを組むことによって、転職後の転勤を避けられる確率が上がるので、覚えておくと良いでしょう。

転職前に住宅ローンを組むデメリット

住宅ローン時の年収より下がってしまったら返済がきつくなる。

住宅ローンは、組む時の年収を基準に審査を出す人が多いです。

もし、住宅ローン審査時の年収に余裕がない場合、転職して年収が下がってしまったら、たちまち返済が難しくなります。

そういった場合は、住宅ローンを組んだ後もしばらくは様子をみて、返済に余裕が出てくるような状態になったら転職を考えると良いでしょう。

住宅ローンの審査中に転職するのは?

住宅ローンの審査中に転職するのは?

審査結果へのリスク

事前審査に3営業日前後、本審査に約1週間ほどかかります。

場合によっては事前審査から本審査までトータルで1カ月程度かかることもあり、もし審査中に転職した場合、勤続年数・収入などの内容が変更になるため、再度審査を受ける必要があります。

必要書類も新たに揃えなければいけませんし、正直そこまでバタバタしても、判断力が鈍るので、審査中の転職はおすすめしません。

よっぽど緊急性があるなどの場合を除いて、転職は避けるのが無難です。

住宅ローンの返済中に転職するのは?

住宅ローンの返済中に転職するのは?

住宅ローンの返済前、返済後、どちらもメリット・デメリットがあります。

「住宅ローンを組んでしまったらあとは安心」と思うのは間違いで、せっかく住宅ローンを組めたからこそ、転職のリスクやデメリットを把握しておく必要があります。

具体的にみていきましょう。

年収が下がるリスク

転職をしたからといって、必ず成功するものではありません。

もし転職を失敗してしまうと、年収が下がってしまい、住宅ローンの返済が下がってしまいます。

もちろん、転職の際に、年収についての確認は徹底するべきですが、それでもいまのご時世、どんなきっかけで年収が下がってしまうかは誰にもわかりません。

業績によっては、年収が下がってしまうリスクは当然あるわけで、そういったリスクに備えなることは不可欠です。

まずは借り換えを住宅ローンを借り換える

住宅ローンは、金融機関によって金利は違い、「借り換えをしたら毎月の返済が一気にラクになった」というのも珍しい話ではありません。

ただ、転職直後は住宅ローン審査がとおりにくく、借り換えが難しくなるので、転職前に一度借り換えを検討しましょう。

見積もりをしてみるだけでも、今後の対策にもなるので、参考になるはずです。

早めに金融機関に相談

万一、転職によって年収が下がってしまった場合は、なるべく早めに金融機関に相談しましょう。

返済が厳しくなった場合、金融機関はできる限りのことをしてくれます。

たとえば、

  • 返済期間を延長する
  • 一定期間の返済額を少なくする
  • 返済計画を見直してくれる
  • ボーナス返済にしている場合は、毎月の返済額に上乗せする

などです。

滞納してからは相談にも乗ってもらいにくくなるので、早めの対応が不可欠です。

固定費を見直す

転職は、必ず成功するわけではありません。

住宅ローンの不安を少なくするために、日頃から家計に対して真剣に向き合う必要があります。

一番効果があるのが、固定費です。

固定費で一番大きな割合を占めるのは住居費ですが、それ以外の固定費を見直してもかなりの節約になります。

車、保険、通信費、光熱費・・・。

僕の場合は、固定費の節約で年間100万円近く節約することができました。
固定費節約の完全マニュアル【FPが徹底解説!】

是非、手近なものから見直してみることをおすすめします。

まとめ:転職は慎重に

労働環境の変化の中、転職が当たり前になりました。

ただ、住宅ローンをこれから組む人や、既に組んでいる人は、より慎重に転職活動をしていく必要があります。

すこしでも転職活動をうまくすすめ、住宅ローンを組みやすくするよう、転職エージェントを利用してみるのも一つの方法でしょう。

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