私は以前4年間ほど不動産業界で働いていました。
不動産売買をしていたときに感じてたのが、なにも深く考えず住宅購入をする人が多すぎるということでした。
「35年ローンを組んで戸建てかマンションを買うのがあたりまえ」といわんばかりに、みなさん家を買われていきます。
もちろんそれぞれ家庭の事情もあるでしょうし、持ち家は賃貸にはないメリットがたくさんあるのもまた事実です。
ただ注意したいのが、デメリットを深く理解して買われてる人が少ないことです。
デメリットといってもさまざまな要素があります。
値段や年齢、時期や立地・・・。
タイトルに「家、買うの？」とありますが、付け加えると「このタイミングで」ということです。
「このタイミング」とは2020年、東京オリンピックを控えた現在のことを指します。
2020年、東京オリンピックが終われば経済は衰退。
少子高齢化が加速し、社会保障の崩壊も問題視されていて中には「日本オワコン」とさえ言う人もいます。
今回はそういった社会的背景を踏まえて、いかに「いまのタイミングで家を買うことがどれほどリスクか」「住宅購入のメリットは実は間違ってる」ということがメインの内容となってます。
住宅購入前の方はかなり気分が悪くなるでしょうし、不動産業界の人は反発する人も多いと思います。
とはいえ、本記事を読んでもなお「それでも家を買う！」
と強い意思で踏み切れる方でしたら買って後悔することはないはずです。
家を買うにせよ、とどまるにせよ、本記事が家を買う前の人にとって考えるきっかけになる「最後の砦」になれば本望です。
それでは、本題に入っていきます。
持ち家、ホントに買うんですか？
- 立地
- 資産性
- 住居費
- 団信で保証される
- 老後の収入がなくなっても安心
- 設備のグレードが高い
- 自由にリフォームできる
- 好きなものを好きなだけ置ける
- 住宅ローン控除がある
住宅購入においては上記のようなメリットがあると言われていますが、実はふたを開けてみれば思うほどのメリットはありません。
記事の後半でも解説していきますが、「不動産や金融業界がとってつけたセールストーク」という部分があることも否定できません。
そしてなによりも、2020年を期にこれらのメリットのほとんどがなくなってしまう可能性が出てくるのです。
2020年問題が不動産に与える影響
空き家問題
ニュースでもときどき空き家問題について報道されてるので、ご存じの方もいらっしゃると思います。
下のグラフを見るとわかりますが、2020年を過ぎると空き家の割合は全体の13％を越します。
また急速な少子高齢化が進む中で、相続の発生等により、さらに空き家は増加することが見込まれています。
空き家問題は既に地方圏に留まらず、都市圏、それも中心市街地でもスポンジ化との表現で確実に進行している状況が示されています。
都市の中心市街地等においては、空き地・空き家等の低未利用の空間が小さな敷地単位で時間的・空間的にランダムに相当程度の分量で発生する『都市のスポンジ化』が進行しているのも現状です。
空き家が増えることで、住宅購入において「資産」「住居費」「立地」というメリットがなくなってしまいます。
エリア全体の価値が下がる
空き家率はエリアによって異なりますが、日本全体で上がることは間違いありません。
そのエリアで空き家が増えていけば、供給過多になるわけですから当然売り切るためには価格を下げていくしかありません。
本来、物件自体に多少デメリット（築古、狭いなど）があっても、交通アクセスが良いなどエリアが悪くなければ売れる可能性は十分にあります。
ただ、エリア自体に価値がなければ、当然地価や中古住宅の相場も下がっていき、結果として住宅購入をしても将来的に資産性がなくなってしまうのです。
もちろん、貸しに出す空き家が増えてくれば、必然的に賃料相場も下がります。
賃料相場の下落
賃料相場が下がり続けると、外国人や老人しか借り手がいなかったり、価格がタダ同然で放置すれば税金や維持費が取られます。
また、賃料が下がっていくリスクを考えると「家賃を払っていくより家を買う方が得」という意見も説得力がなくなります。
10年後に賃料は低下したとしても、購入した場合は、購入時の費用を住宅ローンで払っていかなければならないわけです。
賃貸の相場が安くなっても、住宅ローンの場合は返済金額は変らないので負担は増えていく一方です。
銀行に払う利息や空き家リスクを考えれば「賃貸より有利」とはならず、住居費の負担のメリットも少ないです。
立地のメリットがなくなる理由
建物の老朽化とスラム街化
空き家がメンテナンスされないと、当然建物は老朽化していきます。
老朽化が進むことによって、害虫、害獣、火災、雑草の放置など建物自体から発生するリスクの他にスラム街化のリスクもあります。
また、空き家が増えると、ホームレスが空き家に寝泊りすることもあるでしょうし、空き家を貸しに出しても外国人や生活保護などの低所得者、高齢者など賃貸に入居できなかった層の入居が増えます。
その結果、モラルがない人によって不法占拠、放火、盗難、不法投棄などが起こるリスクはいままでよりも各段に上がります。
しかし、近隣の治安が悪くなったとしても簡単に引っ越しをするというわけにはいきません。
住宅ローンの残債があればなおのこと身動きがとりずらいです。
「周りの治安が良い」「静かで生活しやすい」と思っても住んでる環境はいつ変わるかわかりません。住宅購入の立地を選ぶ自由があるというメリットも足かせになってくるでしょう。
働き方改革による影響
同一労働同一賃金、年功序列や終身雇用制の崩壊など、いままでとはまったく違う労働環境へと変化しつつあります。
そのため、いままでのように「定年まで給料が右肩上がりで雇用の保証がある」という常識が通用しなくなります。
住宅ローンを組む際、大半の方が35年ローンを組みます。
その間、今の会社が存続し続けるという保証があるのでしょうか。
給料が一定の割合で上がり続けると言えるのでしょうか。
給料が減っても、仕事がなくなっても、毎月住宅ローンは払わなければなりません。
賃貸のように「家賃が払えなくなったから安いところに引っ越す」というわけにはいかないのです。
最悪の状況を想定して住宅ローンも慎重に検討していきましょう。
業界の裏事情
これからお伝えしていくことは、ネット情でも調べればわかることですが、銀行や不動産会社などの業界側が「あえて」説明していないこともあるので裏事情とさせて頂きました。
住宅ローンなどお金周りのことから、営業手法まで、意外と一般の方には知られていないことをありのままにお話していきます。
住宅ローンの罠
金利を勉強しよう
２つみなさんに質問があります。
- 「変動金利」と「固定金利」の違いがわかりますか？
- 「元利均等返済」と「元金均等返済」の違いの説明ができますか？
わからなかった黄色信号です。
「不動産業者じゃないんだからそんなの知る必要はない」という方は赤信号です。
みなさん不思議と、住宅ローンになると特に調べもせずに不動産業者や銀行の言うがままにローンを組んでしまいます。
住宅ローンは人によっては35年かけて返済し、その返済額は金利だけでも数百万円にもなります。
普段の買い物は数百円単位で考えるのに、大きい買い物の時は特に考えないのは不思議でなりません。
「変動金利」と「固定金利」の違い
- 変動金利・・・半年ごとに金利が見直され、一般的には5年に1回返済額が変更される
- 固定金利・・・あらかじめ決められた期間、金利が固定できる。3年、5年、10年などの単位の「固定金利期間選択型」と「全期間固定型」があります。
変動金利を選ぶ場合、一番気を付けなければいけないのは名前からもわかるように「金利の変動」です。
変動金利には1.25倍ルールという特徴があります。
それは、5年ごとに返済額は変わるが、もともとの1.25倍以上の返済額にはならないというものです。
ただ、ここで注意したいのが「半年に1度金利が変わっている」ということです。
仮に、金利が上がっていったとしたら、当然利息は増えていくわけで、元本が減るスピードが下がります。
しかも、1.25倍以上に金利が上がったとしたら、オーバーした分は未払い金として繰り越されていきます。
「元利均等返済」と「元金均等返済」の違い
「元利均等返済」・・・返済額を一定にして、利息と元本の内訳を変動する
「元金均等返済」・・・元金の返済額を一定にして返済額を変動する
住宅ローンを組んだ人の中には、特に具体的な説明を受けなかったり、「みなさん元利均等です」と言われるがままに元利均等で組む方もいます。
不動産会社からしたら、元金均等だと初期の返済額が高いので案内しにくいですし、銀行からすれば、トータルの返済額が減ってしまうので元利均等を案内します。
企業として、より利益を出さなければいけないという事情がある以上は元利均等を勧めるのはわかりますが、お客様が100％理解できないような説明をするのはフェアとは言えません。
選択の際は、必ず初期の返済額、総返済額と細かい金額を出してもらった上で判断していきましょう。
ネット銀行を勧めないワケ
ネット銀行の一番のメリットは、その金利の安さにあります。
ネット銀行はSBI銀行の場合、変動で最安金利だと0.45％のプランがあります。
窓口の場合は0.52です。（三菱東京UFJ銀行の場合）
金利差でいうとごくわずかに思うかもしれませんが、35年フルローンで借入れする方にとっては、トータルの金額の差額は大きくなります。
そういったメリットがありながらも、不動産会社の営業マンが自分からネット銀行を勧めることことはほぼありません。
勧めないにはそれなりの理由があります。
取引先の銀行をすすめたい
不動産会社によって懇意にしている銀行があります。その銀行の商品を勧めて成約すればマージンなど何かしらの見返りがあるので、なんの見返りがないネット銀行を勧めるよりはいいという感じです。
単純にネットの住宅ローンの知識がない
不動産の営業マンといっても、実際に住宅ローンの商品について詳しいかというとそうでもありません。
不動産会社によっては、住宅ローン専門のアドバイザーがいるところもあるくらいなので、営業マン自体がネットの商品知識がないというのは珍しくありません。
手続きに時間がかかる
ネット住宅ローンは比較的審査結果がでるのが早いですが、そのあとに書類が必要になって郵送での手続きをするのに時間がかかります。
銀行窓口で手続きをする場合は担当者がついて説明してくれますが、ネットの場合は基本的に手続きを自分で進めていかなければなりません。
はじめて住宅ローンを組む方がほとんどなので、窓口より手続きに時間がかかることは目に見えています。
時間をかけて手続きをしているうちに、買主・売主の気が変わってしまうリスクを考えると営業マンとしては無難に窓口を勧めたいというわけです。
審査条件が厳しい
ネット銀行は保証会社がつけられなかったり、対面での審査ができないため審査が厳しいです。
年収においても、最低ラインが年収400万円以上などと条件がある銀行が多いです。それは、年収400万以下の人の場合返済能力が低いと捉えることもできます。
言いかたは悪いですが、年収400万円の方は家の購入の検討をより慎重にすすめていくことをおすすめします。
上記のようにネット銀行を勧めないのはなにかしらの理由がありますが、なかには担当しているお客様にとってはネット銀行はふさわしくないと真剣に考えている営業マンもいるでしょう。
大事なのは、担当というだけでそのアドバイスをすべて真に受けて手続きを進めていくことです。
「質問ばっかりして面倒さいと思われたくない」という気持ちもわかります。
ただ、月並みな表現ですが、「一生に一度の買い物」であることも事実です。
気になることはどんどん聞いていくべきですし、同時に自分でも勉強していくことも必要です。
住宅ローンは住宅購入のお金に関する一番重要な部分だといっても過言ではないので、情報収集のためにはお金を惜しむべきではありません。
消費者が買う土地は余り物？
戸建て購入には、大きく分けて
- 土地を探して自分で家を立てる
- もともと建っている家を買う
の2種類があります。
実は市場に出回っている不動産、特に前者の土地の場合は、不動産業者が良い土地を買い占めてることあります。
典型的な例が分譲住宅です。土地と建物をセットで販売する新築住宅のことです。個別の土地に建てられている住宅より安いのは不動産会社が土地を安く仕入れ、自社で建てているからです。もちろん、それでも利益が十分にでますが・・・。
また、自社で建設をしていない場合は土地のみを区画で区切って販売しているのも不動産会社がまとめて土地を仕入れているケースです。
新しい土地の情報を真っ先に仕入れられるのは不動産業者です。
その情報をいち早く仕入れることによって、まとめ売りや転売、自社の商品を建てるなどの方法で売りに出します。
要するに、情報を仕入れられる不動産業者が一番得をしているということです。
もちろん、不動産業者が仕入れないで売られている土地を「余りもの」と一蹴するつもりはありません。
その土地が買う人にとってなにかしらメリットがあればその時点で価値があるからです。
とはいえ、なぜその土地が余っているのかも調べる必要があります。
近くに崖があるかもしれませんし、地盤が緩い可能性もあります。
「値段が安いから」「周りが静かだから」という表面上だけの情報に惑わされず、本当の価値を自分で見極めるようにしていくことが重要です。
欠陥住宅のリスク
業界の裏事情を語る上で欠陥住宅について語らないわけにはいけません。
「そんなのどうせ一部の下請け業者のミスでしょ」と思う方もいるでしょう。
しかし、それま違います。
欠陥住宅の可能性は決して他人事ではなく、あなたがこれから買うかもしれない家も欠陥住宅の可能性があるかもしれないのです。
消費税増税による欠陥住宅のリスク
2014年４月。2019年10月。
この２つは消費税が増税したタイミングです。
前者が５％から８％、そして後者が８％から１０％になりました。
両者とも、増税のタイミングより前に契約すれば、たとえ引き渡しが増税後であったとしても住宅価格に対しては旧税率が適用されることになってました。
いわゆる住宅購入における「経過措置」です。
そのため、不動産業界は駆け込み需要を狙い、「増税前に契約した方がいいですよ」という軽いセールストークで消費を煽ってました。
駆け込み需要が増えてる時は、そこまで営業力や商品力がなくても売れていくので、実際のところ思ったほど値引きはしていません。
むしろ、増税後に値引きをして安くなったと言う方もいるくらいです。
さて、増税時にはより施工不良により欠陥住宅が増える傾向にあります。
増税時の駆け込みによって建材資材、塗料不足や職人不足するからです。
人が足りなくなる分、細かいところに手が回らなかったり、本来使うべき部材を使わない可能性も出てきます。
http://www.chord.or.jp/tokei/pdf/soudan_web2018.pdf
この資料からもわかるとおり、2014年以降に新築住宅の相談件数が増えていることがわかります。
増税前に買ったとしても、増税後に修理費用がかかってしまったら費用が余計にかかってしまいます。
2020年以降も、増えることはあっても減ることはないと予想されます。
2014年以降の中古住宅の購入を検討されている方は特に注意が必要です。
もし購入を検討する場合は、必ず検査をしましょう。
大手メーカーによる施工不良問題
レオパレスの建築基準法による施工不良問題は記憶に新しいところですが、過去には三井不動産レジデンシャルやダイワ、穴吹など大手企業も問題が発覚しています。
各企業の問題に対する対応は本記事では割愛しますが、施工不良の発生原因として、データ改ざんなどの組織ぐるみでの隠ぺいや工期の短縮によるミスなどがあります。
これらの明るみになった施工不良問題はあくまでの氷山の一角であって、検査機関が完全に独立した組織ではない限り隠ぺいされるリスクがあるのです。
新築中古を問わず、もし購入を検討することになったとしたら、検査内容や検査をした期間、また検査内容に対する保証などもきちんと確認しておくことが必要です。
持ち家のメリットといわることが実はデメリット
資産性がある
持ち家のメリットとしてよく言われてるものに「資産性」があります。
「家賃は払った分大家にお金が入るだけど、持ち家はローンを払ったら自分の物になる。つまりは資産である」というものです。
まず第一に、不動産には減価償却といって年数が経つにつれ価値が下がっていきます。
新車を買ってすぐに売ったとしても値段が格段に安くなるのも同じようなことです。
くわえて、持ち家の場合はランニングコストもかかります。
設備、修繕、メンテナンス、固定資産税など賃貸ではかからない費用が定期的もしくは不定期にかかってきます。
賃貸だと家賃のみですが、持ち家の場合ランニングコストがかかってるので、トータルで考えた時に「資産性がある」といえるほど価値は残りません。
「ローンが払い終われば費用がかからない」という認識も正しくはなく、むしろそのときになれば建物の築年数がそれなりに経ってきますので、引き続きメンテナンス費用がかかってきます。
「老後で収入が少なくなっても安心」というわけにもいかないのです。
広い
「好きな物が置ける、自分達の庭を作れる」
確かに、賃貸ですと部屋数が持ち家に比べ少ないですし、バルコニーの場合は「気持ち程度のガーデニング」しかできません。
ただ、戸建てで好きな物を置いたり庭を作る上で見逃せないのが出費です。
戸建てではトイレ、階段、廊下などのスペースに物を置いたり、ガーデニングを凝ったりすれば、比例して出費が増えていきます。
クローゼットなどの収納が多ければ、気を付けないと服も増えていきますし、家具や家電のサイズや数が多くなれば一つ一つの値段も高くなります。
「出費が多すぎて住宅ローンが払えなくなってしまった」という方は少なくありません。
計画的に生活設計ができる方なら問題はないのですが、戸建てを買うとついオシャレをしたくなります。
その場で判断して物を買い足してくのではなく、トータルの金額から逆算して買い物を計画していくことが必要です。
好立地のデメリット
マンションは駅近くにあったり、戸建ては自分の好きな所に建てられたり、買うことができます。
購入したときはベストだと思っていたとしても、その状況が今後ずっと続くとは限りません。
学校、病院などの施設もなくなったり移動することがありますし、駅すらも人口が減っていく中でなくなってくかもしれません。
そうなったときに、賃貸でしたら次の月にでも引っ越すことができますが、持ち家の場合はすぐに身動きができにくいです。
不安を煽るような表現になってしまい恐縮なのですが、「最悪の状況」になったときにどう対処していくかあらかじめ想定して持ち家の購入を検討していくことが重要です。
持ち家以外の選択肢
ここまで、持ち家をもつことに対して否定的な意見ばかり述べてきました。
ここまで持ち家を否定する理由の一つに、「これからの時代は持ち家は非合理的」というのもあります。
前述したように労働環境も不安定ですし、災害などがおきた時にすぐに移動するのが困難です。
また、持ち家以外の選択肢が確実に増えてきています。
それは、賃貸だけではありません。
- ホテル
- ホームステイ
- シェアハウス
- ソーシャルアパートメント
- 民泊
全国のシェアハウスやホテルに住めるサブスクリプションサービス（月額課金サービス）が次々に出てきていますし、海外に移住する「ノマド」も増えています。
もちろん、これらの多くは独身を想定したサービスではありますが、今後は家族向けのサービスも出てくるでしょう。
たとえば、空き家は増加していく一方なので、家族で利用する空き家のサブスクなども想定できます。
もはや「家族を持ったら持ち家」というのは前時代的な発想になりつつあります。
今後は持ち家以外の選択肢を調べたうえで検討していくことがより重要になっていきます。
最後に
冒頭に述べた通り、持ち家を買うときに勉強も調べることもせず、流されるように購入してる人がいると感じたので、あえて持ち家に対して否定的な内容にしました。
今回、こういった内容にしたのは、否定的な側面を知ってもらうことで考えるきっかけをもって頂きたかったからという思いが勝手ながらありました。
そのため、記事を読んで「それでも持ち家が欲しい」という方は是非ご自身でも本を読んだり調べたりすることをおすすめします。
また、私が運営しているブログでは、住宅関連だけではなくお金全般についての情報発信をしてますので、是非そちらもお読み頂けると参考になると思います。
コメント