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住宅ローンの繰り上げ返済とは?効果的な利用法を解説!

住宅ローン
この記事を書いた人
Ryota Nakanishi

当ブログの管理人。静岡在住。宅建士・FP
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーの資格を保有。
高校卒業後、アパレル販売員から不動産業界へ。
賃貸仲介や賃貸管理などの仕事を約4年経験。
不動産会社員時代の経験や、資格で得た知識を活かして不動産やお金について情報発信をしています。不動産メディア『任意売却ラボ』を運営
不動産のご相談、ライティングや記事の監修などもしてますので、お気軽にお問い合わせくださいませ。
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住宅ローン繰り上げ返済ってどんな種類があるの?

繰り上げ返済を効果的に行う方法が知りたいな。

「住宅ローンの繰り上げ返済はお得」という人もいますが、実際のところはどうなのでしょうか。繰り上げ返済は2つの返済プランがある、金融機関によって手数料が違う、など確認しておくのが必要なことはいくつかあります、

本記事では、住宅ローンの繰り上げ返済について最低限知っておいたほうがいい基礎知識について解説していきます。本記事を読むことによって、住宅ローンの返済プランを立てていく際に必要な知識を得ることもできます。

記事の内容
  • 繰り上げ返済の2つのタイプを解説
  • 繰り上げ返済のメリット・デメリット
  • 繰り上げ返済のタイミング

繰り上げ返済のタイプ

繰り上げ返済のタイプ

繰り上げ返済のタイプは2つあります。

  1. 「期間短縮型」・・・返済期間を短縮する
  2. 「返済額軽減型」・・・毎月の返済額を軽減する

上記2つに共通しているのは、将来の支払利息は減るということ。特に「期間短縮型」は利息軽減の効果が大きいです。

期間短縮型

期間短縮型のグラフ
引用:新生銀行ホームページより
期間短縮型の特徴
  • 毎月の返済額に変化はない
  • 返済期間がさらに短くなる
  • 利息効果が大きい

繰り上げ返済の金額に応じて、返済期間を短縮することができます。当初はより前倒しのスケジュールで完済できるため、定年より早く返済しきりたい人にもよく選ばられる返済方式です。

返済額軽減型

返済額軽減型のグラフ
引用:新生銀行ホームページより
返済額軽減型の特徴
  • 毎月の返済額を減らすことができる
  • 返済期間の変化はない
  • 返済期間短縮型ほどの効果はない

住宅ローンを組む時は、元利均等方式を選ぶケースがほとんどです。元利均等方式は毎月の返済額は変わらないというメリットがある一方で、利息が減りにくいというデメリットがあります。ただ、「返済額軽減型」を利用することによってトータルの利息を減らすことができます。

繰り上げ返済の効果

繰り上げ返済のタイプごとにシミュレーションしていきます。

ざっくりですが、下記の条件でシミュレーションしていきます。

  • 借入額3,000万円、返済期間35年、全期間固定金利、金利1.5%
  • ボーナス払いなし、元利均等返済

3年後に「100万円を」繰り上げ返済した場合

返済内容 期間短縮型返済額軽減型
毎月返済額 91,855円(変化なし)88,574円(-3,281円)
残り返済期間30年7ヶ月32年(変化なし)
将来の支払い利息軽減額585,260円259,689円

      

5年後に「300万円」を繰り上げ返済した場合

返済内容期間短縮型返済額軽減型
毎月返済額91,855円81,501円(-10,354円)
残り返済期間25年10ヶ月30年(変化なし)
将来の支払い利息軽減額1,571,910円727,256円

※上記はあくまでも目安です。保証料、金利プラン、借入額等の細かい条件によって異なります。より詳細のプランが知りたい方はこちらのサイトでシミュレーションしてもらいましょう。

繰り上げ返済のデメリット

繰り上げ返済のデメリット

利息を減らす効果が非常に大きい繰り上げ返済ですが、その特性上、デメリットがあります。利息が減ることだけに目を向けてしまい、繰り上げ返済することを優先してしまうと、思わぬ落とし穴にはまってしまいます。こういったリスクを避けるためにデメリットを確実に把握しておきましょう。

期間短縮型は月々の負担額が変わらない

現在の負担額を減らしたい人は、期間短縮型の返済を選択したもあまりメリットは得られません。手元にお金が残るわけでもなく、繰り上げ返済したことで貯金も当然少なくなってしまうというデメリットがあります。近い将来、子供の進学や老後の費用などお金がかかることが予想されるのであれば、よく検討することが必要です。

繰り上げ返済に手数料がかかることがある

金融機関によっては、繰り上げ返済に手数料がかかることがあります。金融機関や繰り上げ返済の金額によっても手数料は変わってくるので、住宅ローンを利用する際には注意しましょう。

住宅ローン控除が受けられない

繰り上げ返済で「期間短縮型」を利用した場合、利息軽減の恩恵は受けられますが、住宅ローン控除の適用外になる可能性があります。住宅ローン控除の適用条件のは「ローンの残年数が10年以上」とあります。繰り上げ返済の金額とローンの残年数によっては、「繰り上げ返済をしないで、住宅ローン控除を受け続けていたほうが得だった」となる可能性もあります。

「繰り上げ返済」と「住宅ローン控除」。どちらの方がお得か判断してから動きましょう。

繰り上げ返済のタイミング

繰り上げ返済のタイミング

繰り上げ返済をすれば、金利面において、非常に大きなメリットがあることがわかりました。

プランとしてはいくつかあります。

毎月定期的に繰り上げ返済していく

計画的に返済していきたい方が選ぶプランです。金融機関によっては、プランの変更に手数料がかかることもあるので注意しましょう。

数年ごとに繰り上げ返済していく

自分が利用している金融機関で、繰り上げ返済に手数料がかからない金額が貯まり、余裕があれば返済をするという方法もあります。

そもそも繰り上げ返済しない

住宅ローンを組んでいて、余裕がある人の方が少数です、家族でマイホームを購入するのがほとんどで、これから子供の教育費が必要になってくるからなんですね。実は貯金が結構あったとしても、あえて住宅ローンをなるべく多く借りるという人もいます。それは、住宅ローンの金利が非常に低いからです。手元の現金を減らし、万一ローンを利用するよりは、住宅ローンを利用するほうが格段にお得なんですよね。

自身に合った返済プランを

一部では、「繰り上げ返済は最高の投資」と言われていますが、返済の金額やタイミングを間違えてしまったら、投資どころではありません。先行きが不透明な情勢の中、自分だけで的確に判断することはなかなかどうして難しく、客観的な判断が求められます。

住宅ローンについてだけではなく、家計全体を見直していくことで、リスクを少しでも減らしていきましょう。
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